過去20年，兩岸政府都積極打房，且動用了諸多宏觀金融經濟手段及微觀租稅措施，然而幾年下來，卻出現房價越打越高。究竟孰以致之？

大陸鬆綁政策見效

大陸採嚴格宏觀調控政策手段「打房」，始於20多年前江澤民、朱鎔基體制時代。當時是基於大陸崛起速度加快，整體經濟景氣乍現過熱現象，而資產泡沫危機在國際上正風傳日炙，尤其是江朱為抑止沿海區域都會城市房價暴升，而採取了「高度操作金融工具手段的宏觀調控措施」。這項政策，經過胡錦濤、溫家寶體制的賡續加碼作為，以及提高力度的增強行動，表面上看似有效防制了資產泡沫危機的爆發，但在實務經濟構面，卻也使得整體內需經濟的成長動能受到莫大損傷。

自胡溫體制任期後半，國務院已在政策手段上有了大轉彎，改為用力鼓吹「國民生活素質提升應該優先於經濟成長率的數字追逐」的新策略，為了中國大陸經濟情勢的放緩，埋下打一劑預防針的伏筆。

然則進入2013年後半，中國大陸經濟放緩態勢已趨於「急轉直下」，而且也看得到，打房政策已然嚴重損傷了整個國家的實力基礎，以及對外的國際競爭力地位，因此激起習近平的嚴肅警覺，而在2014年上半年開始對外公開發出「尊重市場」、「跟隨市場」的新論述，針對內需經濟骨幹的房地產市場，進行分段式的政策性大鬆綁。

2014年11月，大陸官方公布的房地產景氣指數為94.30，跌破歷史最低點，民間的地產業界亦看衰房市，官方預測也普遍認為，未來五年，大陸開發商能夠存活者僅有20%，其他80%都會痛苦死亡。

因此，李克強總理隨即宣布鬆綁「房地產限購政策」，大力鬆綁對於房地產業的嚴管嚴控政策措施。自2014年12月起，大陸不但不再打房，甚至開放鼓勵購置第二房，以及增生二胎政策。這些行動立即帶動住宅銷售的反彈，同時中國人民銀行和銀監會也有限度地「下調放貸利率」，帶動商業銀行利率開始下調；對於一線城市之外的所有地方政府，也已普遍鬆綁房產限購，有效抑止了大陸土地市場的進一步下滑。比較特別的是，實施限購令而取消限購的城市，情勢都為之好轉，但不曾實施限購令的城市，則市場依然低迷。

2014年11月21日，大陸央行意外再宣布「非對稱降息」，房地產抵押貸款再度降息，顯然大大有助於提振購房心理，市場交易隨之一振。

中國指數研究院2月1日發布2015年1月份全國百城房價指數顯示，自2014年5月份以來指數連續8個月下跌之後，首見微幅向上返漲0.21%，全國新建住宅平均市價回到人民幣10,562元/平方公尺(換算約合每坪新台幣15.2萬元)，顯示，自2014年12月起習李體制對房地產業嚴格宏觀調控措施的新鬆綁政策，已見到具體正向的效果。

台灣打房產生負向效應

過去十年間台灣財稅、金融部門，尤其是彭淮南，做出舉世中央銀行總裁從來未有人做過的「狗拿耗子」之事，竟也獨攬了台灣打房的壯舉任務，積極迎合「仇富反商」及「社會公平正義」的虛妄意識形態，連年熱衷「積極打趴房價」，一味「重課房產稅及奢侈稅」、「嚴厲抽緊房產銀根」，已然達到「驅趕社會資金出走」、「削弱國民財富實力及潛能」，足以肇致全台灣「悶」經濟更悶、更窘的「負向效應」。

台灣打房看起來是要「讓青年人也買得起自有房屋」。事實上，今天台灣家戶為單元的「自有房屋」者所占比率，高達86%，已是全世界自有房屋比率最高的國家之一。換句話說，在今天台灣社會想買自有房屋而沒有購買的青年家戶比例，根本連1.5%都不到，打房的最終結果，既不能圖利這些1.5%的青年族群，也挫折、嚴重打擊了86%的「絕對大多數家戶與國民」，使其「資產保值、增值」的願望與期待完全落空，甚至因此造成國民購買意願及能力的重大折損，以致挫傷了整個經濟的進步發展。

從發展經濟學的歷史驗證中可以發現，既往採取「打房政策」的國家，在厲行嚴格打房措施下，固可因此僵滯物價膨脹壓力，但是其能產生的最明顯負向效應是，嚴重損傷民間財富及國家經濟基礎動能的蓄積，特別是國民消費意願及消費能力必受重擊，重度挫折經濟發展；而嚴厲打房的結果，亦使社會資本能量及家戶民眾心理同告挫敗。而當整個社會財富具告縮水、內需市場交易活動鈍化之後，經濟就難免要全面陷入停滯，乃至頹敗的渦漩中，一切只有退步，難以向前。

兩大因素使打房無法成功

用國際發展的實證經驗來看兩岸的政策與現實，可以發現，兩岸的「積極打房」政策都告失效，主要是兩大重要經濟社會因素使然。

第一是，兩岸都處在加速度城市化(urbanization)的進程中，根據全球經濟社會發展的經驗，從1965年至今的50年間，全世界人口的分布有積極向都會城市集中的趨勢。1965年，全球人口有15%聚集於城市化區域，但是今天入住城市的人口總數則加速到占全世界總人口的68%以上，聯合國甚至預計到2050年此一比率更將超過85%。基本上，無論台灣或大陸，人口分布的結構演變狀況，與全球大趨勢是同步同向一致發展的，而更因為有了「後進效應」（即後來者比較容易在更短時間居上之效應）的現象，使得大陸的城市化速率超越台灣，一旦人口集中到城市，對城市房地產的需求自然更迫切，自然帶動更大的金流、物流與商流，益發使得城市房地產價格在「稀缺性」(scarcity)的作用力下，一路挺升上去，而絕無向下走低的可能性。這不是總體經濟手段、融資貸款的框限，所能輕予囿限得了的。

第二是，一直以來，房地產就是國民財富儲存與累進的重要工具，在先進社會固然有證券市場、虛擬財富工具可以作為取代，但是房地產財富比率，仍然占有一定的顯著水準；這種狀況在兩岸社會財富的儲存與累增尤其明顯。大陸的「國富」累進也同樣具有「後進效應」，並將很快超越台灣。

任何國家只有民富，才能成為卓越國家。所以越是先進繁榮的社會，越不會採用類似「反市場」的剛性公權力，來強力壓抑國民資產的成長發展，當然也不會專為房地產業設置「特意打壓」的政策工具。兩岸的打房措施，顯然違反了國家發展的基準理則。

已是全球第二大經濟體的中國大陸，在歷經30年的宏觀調控「高壓打房」激烈手段之後，2014年習李體制已回歸「尊重市場之路」，不再打房，甚至鼓勵民間購置房產，以厚植「國富」動能。彼岸的最新演變，以及先進社會慘痛的歷史驗證，值得馬英九、毛治國政府重視。

(作者係環球經濟社社長兼公共政策研究所所長)